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中报观察 | 嘉华国际指内地楼市表现偏软

观点香港网8月23日,嘉华国际公布截至今年6月底止中期业绩,期内营业额31亿港元,按年跌42.5%。纯利4.82亿港元,按年跌55.4%;每股盈利15.38港仙。派中期息7港仙,上年同期派7港仙。

上半年集团已签约的应占销售为40亿港元,于6月30日止已签约但未确认应占销售为186亿港元。负债比率达14%,对比去年底的13%轻微上升。中期平均借贷利率则为4.1%,较去年平均的2.6%有所增加。

集团指,尽管国内生产总值第二季度录得6.3%增长,本期内出口却录得负增长,国内消费及投资信心疲弱,消费表现放缓。即使中央政府陆续放宽限购的行政措施、降低按揭利率、为买家和发展商增加资金流动性,但买家对就业前景感到忧虑,也降低了置业意欲。


(相关资料图)

其续指,内地发展商高杠杆引发的债务危机,亦于本期内持续对房地产市场造成不利影响。

集团于2022年把握时机,推售位于上海浦东区的住宅项目嘉盈峰、虹口区的合营项目住宅部份招商云玺、以及南京大型综合发展项目住宅部份嘉璟峰。

这三个项目皆反应踊跃,推出单位大部份已经售罄。集团于3月在嘉璟峰取得预售许可证后,加推嘉璟峰一座住宅大楼,于发售当日即售出约九成单位,反映项目在南京市场的认受程度。

有参与投资者推介会的分析员引述管理层发言表示,内地整体楼市仍未恢复,表现偏软。但细分市场表现分化,核心地段的销售仍有支持;根据他们观察,有债务危机的内房主要是发展三、四线城市项目,当地销情不如理想,令该批公司受到影响。而集团主要发展的地区为核心地段,表现平稳,其销售金额已接近全数回笼。

嘉华国际指,南京嘉璟峰项目之一幢住宅大楼取得预售许可证,随即展开销售,并于推售当天售出大部份单位。连同售出先前已推而余下未售的单位,嘉璟峰于本期内共录得已签约销售约10亿元。

截至本期末,嘉璟峰共十一幢住宅大楼,已推售十幢并已售出96%单位,为集团带来合共50亿元已签约销售。嘉璟峰预计将于2024年竣工。集团继续推售多个已推项目的余下单位。

而苏州嘉致峰及广州嘉云汇项目于去年年底竣工,其售出单元随即开始交付予买家,并于本期内确认相关销售额。东莞嘉誉湾项目亦于三月全面竣工,其售出单位继续交付予买家。

随着上海嘉盈峰项目竣工,于本期末后,其全部售出单位已于七月顺利交付予买家。而位于上海的商业项目翡悦里亦于七月竣工,项目预租反应理想,预计年底前试业。集团其他项目的施工均如期进行。

另外,期内嘉华国际的租赁表现继续保持理想。优质办公大楼上海嘉华中心维持90%之平均出租率,而位于上海静安及徐汇区之服务式公寓录得整体出租率约为90%。上海嘉御里及盈凯文创广场均全部出租,其他商业设施也继续录得满意出租率。数个租赁单位于本期内售出,而本集团依然维持其扩大经常性收入为基础的策略。

管理层提到,上半年投资物业收入同比升7%至3.65亿港元,其即使在同期人民币出现贬值的情况下,表现仍然不错。项目出租率维持高水平,以上海甲级写字楼为例,在竞争大的情况下,续租租金仍有低单位数的升幅。随着下半年集团有新物业投入市场,预期租金明年有单位数的增长。

香港方面,管理层指,受内地恢复与香港及世界各地通关的刺激,加上对积压需求的憧憬,本期内一手物业成交按年增加 31%,政府私人住宅售价指数亦上升 4.3%。

不过,尽管政府放宽若干按揭贷款与楼价比率,但美国加息周期长于预期,利率创2001年以来新高,香港按揭利率亦相应调高,导致自五月以来成交价量双双回落。

管理层表示,相信下半年息口走势温和,在利息开始见顶,并掉头回落的情况下,会利好市场气氛,预期可以加强市民入市信心,尤其今年第四季情况应该有所好转。但认为市民应因应自身能力及需求入市。

管理层又指,欢迎港府推出不同的措施刺激楼市,包括金管局于7月放宽按揭成数,如市况稳定,相信措施可以利好市场发展。但措施推出至今,暂时并未看到楼市成交量有明显增长。

嘉华国际指,随着维港汇一期获发满意纸,其售出单位已于六月开始交付,并于本期内确认相关之应占销售。第二期及第三期之满意纸也已于7月取得,其售出单位之交付工作亦随即展开。

集团其他项目的施工均如期进行。位于启德发展区 4A 区 2 号的合营项目已于7月获得预售许可证,其将与另一同区合营项目启德海湾将视乎市场情况推售。

土地储备方面,管理层表示,集团会从不同方式,包括政府公开卖地等方式增加土储,而目前手头资金充裕,会审慎寻找收购机会。集团6月独资收购香港英皇道一幢物业,计划重新发展成一个优质住宅项目,投资额约8亿港元,目前正在规划之中。

其续指,目前手上可售货值超过400亿港元,大部份项目已准备好,会因应市况推出市场。

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