香港楼市低迷，李嘉诚家族降价抢跑，获超50倍认购

超3万的认购量，626套住宅开盘当天就告罄，超额认购近50倍，这是近期香港网红楼盘——亲海駅二期的“战绩”。借着热销的劲头，长实集团再次推出了228套房源，依旧以近20%的折扣进行销售。

亲海駅项目由李嘉诚家族旗下的长实集团开发，位于香港观塘区油塘片区东源街8号，距离地铁油塘站步行大约10分钟，户型面积210~736呎（“呎”即平方英尺；19.5~68平方米）不等，包括一房、两房、三房。亲海駅项目分为两期销售，一期临海而建，二期与一期仅一路之隔，属于二线海景房，8月12日告罄的是该项目的二期，折后入门价为290万港元。

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“二期626套房开盘当天就全部卖完了，一期也会马上推售”，8月13日，亲海駅项目售楼处的工作人员对第一财经表示，此前亲海駅二期626套房源有3万多张房票登记，因为每人最多可以登记4张票，大约有七千人登记。

上述楼盘热销，与其价格优势不无关系。据悉，亲海駅二期的626套房，优惠之后的实用单价为1.3~1.7万港元/呎不等，折后实用均价为14997港元/呎（14.8万元/平方米）。香港油塘片区的房产中介对第一财经表示，同样位于油塘片区，2022年11月开盘的朗誉项目（期房）首批折后实用均价为17938港元/呎，2020年11月开盘的蔚蓝东岸（期房），推出的首批房源折后实用均价为17688港元/呎，相比之下，亲海駅较上述两个楼盘便宜15%左右。

二手房方面，记者在中原地产平台上看到，与亲海駅项目类似，距离油塘地铁站10分钟左右的二手房实用单价普遍在1.5万港元/呎及以上。据上述房产中介介绍，亲海駅周边的二手房价格也普遍比亲海駅高，例如，曦台的均价为16934港元/呎，海傲湾均价17518港元/呎，鲤湾天下均价17438港元/呎，Peninsula East小区均价14587港元/呎，上述楼盘楼龄范围3~17年。

8月14日，长实集团公布了亲海駅一期50套房源的价目单，记者从该项目销售人员处获悉，一期的228套房将会陆续推出，将集中在8月20日正式选房售卖，登记截止日期应该8月18日左右。“如果到现场看房，记得带上信用卡登记，5万块就可以登记获得抽签的机会，试试看有没有运气咯。”该工作人员似乎亲海駅对一期的销售情况也充满信心。

上述工作人员称，因为属于一线海景房，亲海駅一期的价格会高一些，不过与此前二期的优惠力度类似，根据不同的户型、不同的付款方式，亲海駅一期的优惠力也在16%~20%之间。此前已经登记二期，但是没有选到房源的购房者，可在此基础上多获得一个点的折扣。

以亲海駅一期一楼一套实用面积286呎（26.5平方米）的房源为例，原价476万港元，优惠18%之后，价格降至391万港元，优惠金额85万港元，优惠后的实用面积单价约1.4万港元/呎（13.7万元/平方米）。

实际上，这已不是长实集团今年首次降价卖房。今年2月，长实集团与市建局合作开发的长沙湾爱海颂项目18套房（尾货）出售，最大降价幅度达18%，吸引了超百人抢购，开盘两个小时内即告罄。彼时长实集团营业部首席经理郭子威表示，与其等待市场恢复，不如以合理的，吸引人的价格卖出剩下的房源，加上未来有很多新盘竞争，所以希望尽快套现并与合作货盘结算，把资金用作其他投资用途。

今年3月，长实集团与新地合作开发的屯门飞扬二期开盘，最高折扣17%，后屯门飞扬一期的部分尾货也下调了约一成的售价，最大的优惠折扣达18%。彼时，长实集团执行董事赵国雄就将二期的折扣价称之为“深水炸弹”。

那么，长实集团为何频频以较大的优惠力度卖房？这与当前香港楼市遇冷不无关系。

今年以来，在经历了连续四个月回暖之后，香港楼市再次遇冷。据香港土地注册处发布的数据，今年7月，香港所有类型房屋交易数量为6380套，同比减少24.6%，交易总额540亿港元，同比减少45.7%，其中，住宅类房屋交易数量4805套，交易总额441亿港元，同比分别减少了21%、32%。价格方面，香港差饷物业估价署数据显示，香港私人住宅指数在今年1~4月的短暂上升之后再次转跌，今年6月，香港私人住宅指数为349，环比下跌0.5%，已经连续两个月下跌。

楼市遇冷，长实集团的业绩也出现下滑。数据显示，2023年上半年，长实集团实现收入246.1亿元，同比减少31%，股东应占溢利103亿港元，同比减少20%，资产负债率21%，依旧保持了较低的水平。长实集团在其业绩报告中表示，利润下滑，主要因为飞机租赁业务已于去年终止，另外，物业发展进度因审慎土储策略而出现空窗期所致。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦对第一财经表示，长实上述项目之所以能卖的比较好，与其价格优惠力度大有关。长实一惯采取货如轮转的销售策略，所以在制定开盘的价格的时候，一般都会以比周边项目便宜的卖楼策略，营造性价比高的态势。市场好，定价比市场价略低，市场不好，定价则比市价更低，以此确保销售业绩不滑坡。

中国企业资本联盟副理事长，IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示，在香港楼市转冷的当下，该项目热销的原因主要还是售价足够便宜，项目位置也不错。长实集团多元化发展且不缺钱，也并无流动性压力，之所以大幅降价卖房，应该是出于对行业趋势的估计，或者是有其他投资机会，因此希望能够快速推盘和回款。

今年8月初举行的中期业绩会上，当被问及亲海駅项目低价卖楼时，长实集团主席李泽钜曾表示，长实集团一向喜欢以市场价格或低于市场价格出售项目以便产生成交及资金流转；另一方面，集团亦在趋势明朗下趁势购买土地，过去的一年一直忙于收购。“现在购买土地比三年前更安全。”李泽钜说。

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